集體經營性建設用地入市的條件和流程有哪些？
日期：2020-04-15 17:10:51點擊率：2482
1、什麽(me)是集體經(jīng)營性建設用地？我國國家的土地，根據所有權分爲國家所有和集體所有兩類 。城市市區的土地屬於(yú)國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規(guī)定屬於(yú)國家所有的以外，屬於(yú)農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於(yú)農民集體所有。我國國家的土地，根據土地用途則又分爲：農用地 、建設用地和未利用地。農用地是指直接用於(yú)農業生産(chǎn)的土地 ，包括耕地、林地、草地 、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地 ，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。所以，一個(gè)地塊是否符合集體經營性建設用地，要看以下幾(jǐ)個(gè)方面：- 是不是用於(yú)工業 、商業等經(jīng)營性用途的用地？
隻有滿足上述要素 ，才屬於(yú)集體經(jīng)營性建設用地，才有可能入市交易。《土地管理法》規定：土地利用總體規劃、城鄉規劃確(què)定爲工業、商業等經營性用途，並(bìng)經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。這裏隐含2個(gè)要求 ，第一：經營性用途需要由土地利用總體規劃 、城鄉規劃確(què)定；第二：土地權屬清晰，已經依法登記。（1）土地利用總體規(guī)劃(huà)、城鄉規(guī)劃(huà)的有效性判斷土地利用總體規劃、城鄉規劃的有效性，主要看其是否由有權的部門編(biān)制，以及是否按照規定獲得瞭(le)批準 。
- 鄉鎮土地利用總體規(guī)劃編(biān)制、審批的權限
鄉（鎮）土地利用總體規(guī)劃(huà)由省、自治區、直轄市人民政府批準，或者由省級人民政府授權的設區的市、自治州人民政府批準。
縣人民政府組織編(biān)制縣人民政府所在地鎮的總體規劃，報(bào)上一級人民政府審批。（2）地塊規(guī)劃(huà)用途是否爲工業、商業等經營性用途目前土地規劃 、審批 、登記等工作适用的《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2017）中與“工業”、“商業”近似度較高的是“商服用地”、“工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地”，對應的具體用途如下：
同時，《土地利用現狀分類》中将住宅用地作爲一個單獨的類别，與“商服用地”、“工礦倉儲用地”嚴格區分 。
也就是說，可上市的集體建設用地應爲“商服用地”和“工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地”，不包括商品住宅用地 。（可能包括養老公寓 、集體租賃住房等帶(dài)有保障性居住性質的經(jīng)營性項目）（3） 集體經(jīng)營性建設用地是否已依法登記(jì)另外，集體經營性建設用地入市還(hái)需符合相關(guān)的程序要求《土地管理法》規定，土地所有權人可以通過出讓 、出租等方式交由單(dān)位或者個(gè)人使用，在形式和程序上應分别滿足以下要求：1、在形式上 ，應當(dāng)簽訂(dìng)書面合同 ，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。2、在程序上，前述事項應當(dāng)經本集體經濟組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。第1個要求比較容易滿足，第2個要求實現起來則較爲複雜 。對(duì)於(yú)村民會議或村民代表會議的召集和表決程序 ，應按照《村民委員會組織法》的規定進行，這在實際操作中也是不容易的。1、能入市的隻是集體經(jīng)營性建設(shè)用地。2、要符合有效的土地利用總體規(guī)劃(huà)、城鄉規(guī)劃(huà)。3、集體經營性建設用地已依法登記，獲(huò)得瞭(le)證書。4、經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。5、地塊的規劃用途必須是商服用地和工礦倉(cāng)儲用地，土地不能用於(yú)開發商品住宅 。雖然集體經營性建設用地入市可用於(yú)商服和工礦倉儲，也可能用於(yú)建設保障性租賃住房 ，但由於(yú)此前集體土地也可以以出租的方式做這些用途，所以，本次土地法的修訂，對於(yú)土地市場的影響並(bìng)不大。而且，靠近中心城市中心城區的集體建設用地，比較有市場(chǎng)需求，但對於(yú)遠離中心城市的集體建設用地，在土地市場(chǎng)低迷的情況下，本來也乏人問津。所以，綜合來看，集體土地入市有很多限制，在短時間(jiān)内影響並(bìng)不大。集體建設用地入市，不是所有農村土地都入市！
1、土地所有權分類
土地根據所有權分爲國家所有和集體所有兩類。城市市區的土地屬於(yú)國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規(guī)定屬於(yú)國家所有的以外，屬於(yú)農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於(yú)農民集體所有。
根據土地用途分爲：農用地、建設用地和未利用地。農用地是指直接用於(yú)農業生産(chǎn)的土地，包括耕地、林地 、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
3、土地利用現狀分類
中華人民共和國質量監督檢驗檢疫總局和中國國家标準化管理委員會於8月10日聯合發布《土地利用現狀分類》，标志著(zhe)我國土地資源分類第一次擁有瞭(le)全國統一的國家标準。
《土地利用現狀分類》國家标準採(cǎi)用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。其中一級類包括 ：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉(cāng)儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。
《中華人民共和國土地管理法》與《土地利用現狀分類》中類别的對(duì)照關(guān)系 ：
《土地利用現狀分類(lèi)》中詳細的類(lèi)别介紹(shào)：
——來源：中拍協
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