流程

産權人或有權機關委托——勘測評估——與拍賣公司簽署委托合同——公告拍賣信息——拍賣登記——交納保證金，取得競拍人資格——參加拍賣——成交——支付房款——辦理産權證——交房

原則

房地産(chǎn)拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵循以下原則：

(1)合法原則。合法原則體現在，一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴格的法律規定的程序辦(bàn)理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣标的和物的産(chǎn)權證明。

(2)報(bào)價最高者應買的原則。房地産(chǎn)拍賣的買受人必須是報(bào)價最高者。

(3)遵循公開、公正、公平和誠(chéng)信的原則。拍賣人不得以競買人身份或委托他們代爲競買，也不得在拍賣活動中拍賣自己的和物品或者财産(chǎn)權利。

特征

與其他房地産(chǎn)經紀活動(dòng)相比
，房地産(chǎn)拍賣具有以下幾個特征：

1.房地産(chǎn)拍賣實行“價(jià)高者得”的原則

2.房地産(chǎn)拍賣(mài)法律性、政策性強

3.房地産拍賣的過程繁瑣

具體條件

(一)房地産(chǎn)拍賣标的應具備(bèi)的條件

1.法律、法規(guī)禁止買賣、轉讓的房地産(chǎn)通常情況下不得拍賣：

(1)未依法取得房地産(chǎn)産(chǎn)權(quán)證書的包括土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書、和房地産(chǎn)産(chǎn)權(quán)證書);

(2)共有房地産(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

(3)權(quán)屬有争議，尚在訴訟、仲裁或者行政處(chù)理中的;

(4)權利人對房地産(chǎn)的處(chù)分權受到限制的;

(5)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉讓條件的;

(6)司法和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地産(chǎn)權利的：

(7)國家依法收回土地使用權的;

(8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買(mǎi)賣、轉讓的其他情形。

2.以出讓或劃撥(bō)方式取得國有土地使用權進行開發建設
，其土地使用權需要拍賣的，應當(dāng)符合國家法律、法規規定的可轉讓條件：

(1)以出讓(ràng)合同取得的土地應按照出讓(ràng)合同的約定支付全部使用權(quán)出讓(ràng)金;

(2)土地使用權已經依法登記(jì)並(bìng)取得土地使用權證;

(3)對(duì)於(yú)成片開發地塊，需轉讓地塊應已形成工業用地或者其他建設用地條件;

(4)規劃管理部門已經確(què)定需轉讓地塊的規劃使用性質和規劃技術參(cān)數;

(5)出讓合同約定的其他條件;

(6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報(bào)人民政府主管部門批準，補辦(bàn)出讓手續。

3.以劃撥方式取得國有土地使用權的房地産拍賣應當報請有關部門批準，辦(bàn)理土地使用權出讓手續，並(bìng)繳納土地使用權出讓金;可以不辦(bàn)理出讓手續的，應當(dāng)由拍賣行将拍賣标的所得收益中的土地收益上繳國家。

4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉讓條件。具體包括：

(1)房屋所有權和該房屋占用範圍内的土地使用權已經依法登記並(bìng)取得房地産(chǎn)産(chǎn)權證書;

(2)集體土地上的房屋拍賣前應向當(dāng)地鄉鎮人民政府申請，獲批準後(hòu)方可進行拍賣。

5.下列劃(huà)撥(bō)用地不可以拍賣：

(1)國家機關用地和軍事用地;

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業用地;

(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地;

(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

6.抵押房地産(chǎn)拍賣前應先獲得抵押權人同意。如果未經抵押權人同意而因拍賣造成抵押權人經濟損失的
，需承擔(dān)相應的民事責任。

(二)房地産拍賣競買人條件

(1)中華人民共和國境内的自然人、法人和其他組織都可以作爲房地産(chǎn)拍賣标的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同另有規(guī)定的除外。

(2)在國家允許的範圍内，房地産(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關規定辦(bàn)理。

(3)對於(yú)集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人隻能是房屋所在地鄉鎮範圍内具備(bèi)房屋建設申請條件的人;非居住房屋競買人爲房屋所在地鄉鎮範(fàn)圍集體經濟組織或者個(gè)體經營者;超過此條件的，應當(dāng)依法辦(bàn)理集體所有土地的征用手續。

程序

一 接受拍賣委托

如果房地産的賣方有意将房地産拍賣業務交於(yú)拍賣行，拍賣行也有意承接該拍賣業務，在賣方向受理拍賣業務的拍賣行做出明確(què)委托之後，雙方簽定委托協議書。

房地産(chǎn)拍賣的委托一般需提供下列有關(guān)證明文件：

1.房地産拍賣标的的産權證;

2.産(chǎn)權(quán)人身份證明或企業法人營業執照;

3.法定代表人證明書(shū)和法人授權(quán)委托書(shū);

4.對拍賣房地産(chǎn)有處(chù)分權的證明文件;

5.産(chǎn)權證上标明是共有的
，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經過(guò)公證的委托書;

6.拍賣房地産(chǎn)的詳細資料，包括權屬、位置、數量、面積、性質、使用年限和當(dāng)前使用情況、地圖等;

7.其他有關(guān)證明資料或房地産(chǎn)交易管理部門要求提交的其他文件;

8.至於(yú)私産(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地産(chǎn)的權利人出具的經過公證的委托文件

二 拍賣房地産标的確認和調查

拍賣行應對委托人提供的産(chǎn)權證明、有關文件批文、證明材料進行進一步核實、取證，並(bìng)進行現場勘察。文件和資料核實内容主要包括
：

1. 拍賣标的與所提供的房地産(chǎn)權利證明是否一緻，産(chǎn)權檔(dàng)案所标明産(chǎn)權人與産(chǎn)權證上産(chǎn)權人以及賣房人是否一緻;

2. 産(chǎn)權來源是否清楚，如新建、翻建，是否有規劃、用地、施工管理等單(dān)位的批準文件，是否領有新證;

3.房地産面積是否與房地産測(cè)繪部門出具報(bào)告一緻;

4.産(chǎn)權證中”他項權利”一欄是否存在抵押登記(jì)或租賃權登記(jì)等其他權利登記(jì);

5.是否有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地産(chǎn)權利的文件;

6.是否有他人聲明對(duì)該房地産(chǎn)享有權利的文件;

7.是否有産權證丢失的記錄;現持産(chǎn)權證是原證，還(hái)是新證;是否登報聲明;

8.是否有關於(yú)産(chǎn)權糾紛的記錄，處理情況如何;

9.是否在拆遷範(fàn)圍，在被凍(dòng)結和禁止買賣的範(fàn)圍内;

10.土地來源和變(biàn)更情況，包括用地性質、劃撥(bō)、出讓、轉讓、土地使用年限和剩餘使用年限、用途變(biàn)更及其他
。

三 接受委托、簽(qiān)定委托拍賣(mài)合同

具備(bèi)接受拍賣委托條件後(hòu)，應按照<拍賣法>的要求，結合所拍賣房地産(chǎn)标的的特點簽定委托拍賣合同，對有關事項進行明確(què)規定。一般房地産(chǎn)委托合同應包括以下内容：

1.委托人、拍賣(mài)行的名稱(chēng)、住所、法定代表人
、代理人;

2.委托房地産(chǎn)的名稱(chēng)
、坐落、土地面積、建築面積、用途及使用年限等;

3.拍賣房地産(chǎn)的交付方式、價(jià)款的支付方式;

4.拍賣(mài)費(fèi)用條款、傭金及其支付方式;

5.拍賣方式和期限;

6.拍賣程序中止和終止的條件;

7.違約責任;

8.簽約日期和合同的有效期限;

9. 拍賣底價;

10. 其他需要約定的條款。

四 房地産估價及底價確定

1：房地産估價

具體工作如下：

(1)選擇房地産(chǎn)估價機構及對估價師的資格進行確(què)認;

(2)提出估價目的;

(3)與評估機(jī)構(gòu)簽定委托評估協議，提供評估所需的資料;

(4)與評估師一道現場(chǎng)看房，獲(huò)取評估所需的現場(chǎng)資料;

(5)評估師出具評估報告。

2：拍賣底價和起拍價確定

拍賣底價(jià)確(què)定的主要依據是：

(1)賣标的房地産(chǎn)估價報(bào)告。評估報(bào)告應該由具有資質和經驗的房地産(chǎn)評估機構出具;

(2)雙方對影響房地産(chǎn)價格的一般因素、區域因素和個别因素加以分析。這些因素的分析對確(què)定房地産(chǎn)拍賣标的的底價、起拍價和加價幅度也是有益的;

(3)拍賣行的經驗

(4)在與委托人共同對估價報告和各種因素進行客觀、科學的分析，並(bìng)在取得一緻意見的基礎上
，確(què)定拍賣底價和起拍價

五 發(fā)布拍賣公告，組織接待競(jìng)買人

公告信息内容應包括：

(1)委托人、拍賣(mài)行的名稱(chēng)、住所、法定代表人、代理人;

(2)拍賣的時間、地點;

(3)拍賣房地産(chǎn)的基本情況(kuàng)：1： 委托房地産(chǎn)的名稱(chēng)、坐落、土地面積、建築面積、用途及使用年限等;2：拍賣房地産(chǎn)的使用、占用或租賃情況(kuàng);3：産權性質

(4)拍賣房地産(chǎn)轉讓後應交納的稅費(fèi);

(5)競買人的條件;

(6)競買保證金;

(7)拍賣方式;

(8)其他需要公告的事項。

六 現場拍賣階段

拍賣行、競買人按公告的時間、地點(diǎn)，以正常的拍賣程序、規則對拍賣房地産(chǎn)進行公開叫價。應價最高者爲買受人;反之，拍賣(mài)行宣布不成交並(bìng)撤回拍賣(mài)标的。

七 産權過戶

現場競買成功後，一般情況下，買受人應立刻交納成交價一定比例的款項作爲定金，並(bìng)在拍賣行的協助下與委托人簽定拍賣房地産(chǎn)的轉讓合同書,協助買賣雙方做好房地産(chǎn)權屬轉移和登記等各項工作，以最後取得房地産(chǎn)産(chǎn)權證書或房地産(chǎn)交易管理部門窗口受理單(dān)爲止拍賣過程才告最終結束。

稅費

房地産拍賣(出讓土地使用權拍賣除外)通常需交納下列稅費：

1、拍賣傭金費(委托人、買(mǎi)受人都交，具體标準按拍賣标的情況(kuàng)協商)。

2、營業稅及其附加(由委托人在成交後(hòu)按成交額(é)的5%繳納營業稅;再按營業稅的9%繳納附加稅)。

3、合同和權證印花稅：(委托人、買受人根據合同金額(é)和權證繳(jiǎo)納)。

4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。

5、交易手續費。

6、評估費
。

7、登記費。

8、合同公證費。

注意事項

(一)不同權屬狀況(kuàng)拍賣标的的審查與前期處(chù)理

(1)拍賣标的房地産(chǎn)是否有重複(fù)查封。

(2)産(chǎn)權人爲國有單(dān)位和集體單(dān)位時，房地産(chǎn)拍賣需要取得上級部門的許可意見。

(3)如果拍賣标的發生用途轉換，如産權證爲住宅用途，拍賣按照實際商業用途拍賣時，爲瞭(le)保證拍賣成交後進行産權變更過戶，補辦(bàn)規定的用途手續，必須進一步收集取證原始産權證辦(bàn)理過程的相關文件，如房屋平面圖、地籍圖、規劃設計批文等。

(4)有共有人的房地産(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉讓意見。共有人享有優先購(gòu)買權。

(5)有租賃登記的房地産(chǎn)拍賣，須将拍賣行爲告知承租人。承租人享有優先購(gòu)買權。

(6)分層(céng)、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建築面積(jī)取得相應比例的土地使用權。

(7)房屋的附屬設施、公共部位、公用設備與房屋同時拍賣轉讓，應在公告中說明，並(bìng)按照國家和當地政府的有關規定辦(bàn)理。

(8)建築設計(jì)爲成套的房屋，一般不得分割拍賣(mài)。

(二)房地産拍賣價格的評估

基於(yú)以下原因，拍賣房地産(chǎn)價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低。

(1)房地産(chǎn)拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出於(yú)其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地産(chǎn)。如果是法院委托的抵債标的，拍賣完成将直接影響到執法程序的完結，如拍賣不成，通常會由法院将拍賣标的物折價抵償債務。

(2)一般委托拍賣的房地産(chǎn)，尤其是直接查封開發商擁有的房地産(chǎn)都存在著(zhe)這樣那樣的缺陷，且拍賣房地産(chǎn)多爲單宗、部分、小規模物業，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。

(3)買家也是在不充分瞭(le)解該房地産的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間内交付款項，承擔的風險較大。爲瞭(le)促使拍賣成功，就必須具備(bèi)價格優勢，才能吸引買家競投。

(三)房地産(chǎn)拍賣登記及相關費(fèi)用、稅費(fèi)

1.房地産(chǎn)拍賣登記(jì)需提交資料：

(1)申請書;

(2)當(dāng)事人身份證明或單(dān)位合法資格證明;

(3)委托書及代理人身份證明;

(4)房地産權證;

(5)拍賣成交確認書;

(6)房屋平面圖及地籍圖;

(7)出讓或需補(bǔ)辦(bàn)出讓手續的房地産需提交土地使用權出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權出讓金收據;(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;

(9)拍賣公告;

(10)其他有關文件。

其中自願(yuàn)委托拍賣(mài)的，除需提交上述1—9項資料外，還(hái)需提交委托拍賣(mài)合同;人民法院等強(qiáng)制拍賣(mài)的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁&考試大&定和調解書;3)協助執行通知書。

2.應繳費用和相關稅費

房地産拍賣(除出讓土地使用權拍賣外);屬於(yú)房地産(chǎn)二三級市場交易，通常需繳納下列稅、費項目：

(1)拍賣傭金;

(2)營業稅及其附加;

(3)印花稅;

(4)契稅;

(5)交易手續費;

(6)評估費;

(7)登記費;

(8)合同公證費等;

(四)在建工程拍賣應注意事項

1.應詳細核查項目狀況

(1)土地使用權以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付瞭(le)全部土地出讓金;

(2)土地使用權是否已經依法登記(jì)，取得産(chǎn)權證書;

(3)政府相關(guān)管理各部門的批準文件是否齊全。包括建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證、建築工程施工許可證(或開工證)、預售許可證是否取得等等;

(4)房地産(chǎn)建設的開發投資總額(é)是否已經完成25%;

(5)政府各相關部門的市政配套和基礎(chǔ)設施配套的協議，以及配套費(fèi)用的支付狀況;與項目其他參(cān)與人的合同和費(fèi)用支付情況;

(6)有多個(gè)債權人的工程項目最好将債權人聯合起來，共同處(chù)理拍賣事宜;

(7)在建工程項(xiàng)目是否存在抵押行爲(wèi);

(8)在建工程是否預售。

2.在建工程拍賣(mài)需要申請(qǐng)和審核

拍賣前，在建項目的權利人應當(dāng)向城市房産(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準文件。

3.拍賣成交後的手續處理

(五)建成在售房地産(chǎn)拍賣(mài)應注意事項

1.房地産(chǎn)所屬(shǔ)物業的商品房預售(銷售)許可證辦理情況;

2.土地使用權款項是否付清;

3.房地産(chǎn)當(dāng)前使用和租賃情況，費用拖欠情況等等。

(六)破産(chǎn)企業房地産(chǎn)拍賣(mài)應注意事項

(1)破産(chǎn)财産(chǎn)拍賣前，應由破産(chǎn)清算組委托具有國家國有資産(chǎn)管理行政主管部門認證的資産(chǎn)評估價構(gòu)進行評估;

(2)破産(chǎn)企業的國有土地使用權的拍賣需按照國有土地使用權出讓的有關(guān)規定在拍賣前完成有關(guān)手續;

(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權或涉及改變(biàn)出讓條件的土地使用權價格評估的，須由具有估價資質的價格評估機構進行評估，並(bìng)在拍賣所得中首先扣除土地使用權出讓金。

(七)有瑕疵房地産拍賣的操作

有瑕疵的房地産(chǎn)是指手續不全和規定不允許轉讓的，但經過有關部門、單(dān)位協商和政府審批後可以拍賣的房地産(chǎn)。

(1)拍賣标的有房屋所有權證，未辦(bàn)理土地使用權證。經政府相關部門審批通過，如果是國有土地，則補(bǔ)繳出讓金;如果是集體土地，則補(bǔ)繳征地費和出讓金。補(bǔ)辦(bàn)土地使用權證。

(2)拍賣标的有土地使用權證，未辦(bàn)理房屋所有權證，須報請有關部門審批。經審批允許，並(bìng)同意補辦(bàn)手續後後方可拍賣。

(3)拍賣(mài)标的既無土地使用權證，又無房屋所有權證。參(cān)照1、2辦理。

(4)拍賣有産權證的以劃撥(bō)方式取得土地的房地産，應向有批準權的人民政府報(bào)批。

(5)對於房地産開發過程&考試大&未予交清的款項，或未辦(bàn)完手續的房地産，應補(bǔ)繳清剩餘款項和補(bǔ)辦(bàn)完全部手續。

(6)拍賣(mài)标的設定抵押權或重複(fù)設定抵押權問題。