國(guó)土資發(fā)[1999]222号

　　各省、自治區、直轄市及計劃單(dān)列市土地(國土)管理局(廳),解放軍土地管理局,新疆生産(chǎn)建設兵團土地管理局:

　　近年來,一些地方土地管理部門深化土地使用制度改革,完善土地有償使用方式,開展瞭(le)國有土地租賃試點,取得瞭(le)一定的經驗。新頒(bān)布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》(以下簡稱《條例》)已将國有土地租賃規定爲國有土地有償使用的一種方式。爲貫徹實施《條例》,規範國有土地租賃行爲,現将《規範國有土地租賃若幹意見》(以下簡稱《意見》)印發給你們,請結合本地實際認真貫徹執行
。

　　國土資源部

　　一九九九年七月二十七日

　　規範國有土地租賃若幹意見

　　一、嚴格依照《中華人民共和國城市房地産(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關規定,確(què)定國有土地租賃的适用範圍
。

　　國有土地租賃是指國家将國有土地出租給使用者使用,由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同,並(bìng)支付租金的行爲。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式,是出讓方式的補(bǔ)充。當前應以完善國有土地出讓爲主,穩妥地推行國有土地租賃。

　　對原有建設用地,法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥,不實行有償使用,也不實行租賃;對因發生土地轉讓
、場地出租、企業改制和改變(biàn)土地用途後依法應當有償使用的,可以實行租賃。對於(yú)新增建設用地,重點仍應是推行和完善國有土地出讓,租賃隻作爲出讓方式的補充。對於(yú)經營性房地産開發用地,無論是利用原有建設用地,還是利用新增建設用地,都必須實行出讓,不實行租賃。

　　二、國有土地租賃,可以採用招标、拍賣或者雙方協議的方式,有條件的,必須採取招标、拍賣方式。採用雙方協議方式出租國有土地的租金,不得低於(yú)出租底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金标準,協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案,並(bìng)向社會公開披露,接受上級土地行政主管部門和社會監督。

　　三、國有土地租賃的租金标準應與地價标準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的,租金标準應按全額(é)地價折算;承租人取得土地使用權時支付瞭(le)征地、拆遷等土地費用的,租金标準應按扣除有關費用後的地價餘額(é)折算。

　　採(cǎi)用短期租賃的,一般按年度或季度支付租金;採(cǎi)用長期租賃的,應在國有土地租賃合同中明確(què)約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。

　　四、國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對短期使用或用於(yú)修建臨時建築物的土地,應實行短期租賃,短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建築物、構築物建設後長(zhǎng)期使用的土地,應實行長(zhǎng)期租賃,具體租賃期限由租賃合同約定,但最長(zhǎng)租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。

　　五、租賃期限六個月以上的國有土地租賃,應當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同内容應當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、範圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金标準、支付時間和支付方式、土地租金标準調(diào)整的時間和調(diào)整幅度,出租方和承租方的權利義務等。

　　六、國有土地租賃,承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金並(bìng)完成開發(fā)建設後,經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定,可将承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押,必須依法登記。

　　承租人将承租土地轉租或分租給(gěi)第三人的,承租土地使用權仍由原承租人持有,承租人與第三人建立瞭(le)附加租賃關系,第三人取得土地的他項權利。

　　承租人轉讓土地租賃合同的,租賃合同約定的權利義務随之轉給(gěi)第三人,承租土地使用權由第三人取得,租賃合同經更名後(hòu)繼續有效。

　　地上房屋等建築物,構(gòu)築物依法抵押的,承租土地使用權可随之抵押,但承租土地使用權隻能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價,抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。

　　在使用年期内,承租人有優先受讓權,租賃土地在辦(bàn)理出讓手續後,終止租賃關(guān)系。

　　七、國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權,在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回;因社會公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,應對承租人給予合理補(bǔ)償(cháng)。

　　承租土地使用權期滿,承租人可申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應予以批準。未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的,承租土地使用權由國家依法無償(cháng)收回,並(bìng)可要求承租人拆除地上建築物、構築物,恢複土地原狀。

　　承租人未按合同約定開發(fā)建設、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的,土地行政主管部門可以解除合同,依法收回承租土地使用權。

　　八、各級土地行政主管部門要切實加強國有土地租金的征收工作,協助财政部門作好土地租金的使用管理。收取的土地租金應當參照國有土地出讓金的管理辦(bàn)法進行管理,按規定納入當地國有土地有償使用收入,專項用於(yú)城市基礎設施建設和土地開發。

　　九、各省、市在本《意見》下發前對國有土地租賃适用範圍已有規定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的,暫按已有規定及《國有土地租賃合同》的約定執行,並(bìng)在今後工作中逐步規範;本《意見》下發後實施國有土地租賃的,一律按本《意見》要求規範辦(bàn)理。