【導讀】 

企業改制土地資産確(què)權登記、評估與處置是土地資産管理的重要内容，這一切也是伴随著(zhe)國家改革開放、企業改制和土地使用制度改革逐步發展完善起來的。

1.與改革同行 | 1.從尋找地價信号到建立估價提下——土地估價行業的産生與發展

2.親曆土改2 | 從探索有償使用方式到推進土地市場建設  ——土地使用制度改革回顧企業改制土地資産(chǎn)如何處(chù)理，今天先看看改制對企業用地的要求。

改制對企業用地的要求

一、企業改制對土地資産的要求

企業改制建立現代企業制度，要求土地産(chǎn)權明確(què)，土地價值明晰、土地資産(chǎn)合理處置。上個世紀90年代以來，國家出台瞭(le)一系列政策，對改制企業劃撥土地使用權處置的原則、處置方式、處置程序和政府審批管理等，均作瞭(le)明確(què)規定。主要内容包括：

1．處置原則

按照“明晰産權、顯化資産、區分類型、合理處置、規範管理
、促進發展”的原則，從有利於(yú)搞活整個國有經濟，促進國有經濟布局戰略調整和國有企業的戰略性改組，推動企業科技進步出發，積極參(cān)與和支持國有企業改革工作，盤活和顯化企業土地資産。

2．處置方式

從國有經濟布局戰略調整、國有企業戰略性改組和企業改制建立現代企業制度的要求出發，可以根據行業、企業類型和改革的需要，採(cǎi)用保留劃撥(bō)、授權經營和國家作價出資（入股）、出讓或租賃等不同的土地資産處置方式和管理政策。

（1）涉及國家安全的領域和對(duì)國家長(zhǎng)期發展具有戰略意義的高新技術開發領域，可繼續以劃拔方式使用土地。

（2）對於(yú)自然壟斷的行業
、提供重要産品和服務的行業，以及支柱産業和高新技術産業中的重要骨幹企業，根據企業改革發展的需要，主要採(cǎi)用授權經營和國家作價出資（入股）方式配置土地，國家以土地使用權作價轉爲國家資本金或股本金的方式向集團公司或企業注入土地資産。

（3）對於(yú)一般競争性行業，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。非國有資本購買、兼並(bìng)
、參股原國有企業時，可将企業原劃拔土地評估作價後同其他國有資産一並(bìng)轉爲國有股，逐步通過股權轉讓變現；也可以分割出與企業淨負債相當的土地轉爲出讓土地，參與企業整體拍賣和兼並(bìng)，購買方或兼産方對剩餘土地有優先受讓權和承租權。

（3）對承擔國家計劃内重點技術改革項目的國有企業，原劃拔土地可以繼續劃撥(bō)使用，也可以作價出資（入股）方式向企業注入土地資産(chǎn)。

（5）對其他採用成熟技術進行産品更新和技術改造的國有企業，可将原使用的劃拔土地按出讓方式處置，土地收益可作爲應付賬款暫留企業，全額用於(yú)技術改造，並(bìng)參照技改貸款方式進行管理。

通過針對不同類型的企業改革採(cǎi)取不同方式，既促進瞭(le)國有經濟布局戰略調整和不同類型行業的戰略性改組，也實現瞭(le)國有土地資産的保值增值。

3．明確土地權益

将國有企業改革和發展與完善土地資産(chǎn)處置方式、明確(què)土地權益相結合，降低企業改革成本，促進國有企業綜合運用多種方式實現土地資産(chǎn)價值。具體政策内容是：

（1）通過深化土地使用制度改革，完善和協調出讓
、租賃、作價出資（入股）、授權經營等不同處(chù)置方式之間的權責關系，降低國有企業土地資産(chǎn)配置的直接成本。國有企業改革時，可按規定自主選擇土地資産(chǎn)處(chù)置方式，鼓勵以貨币、資本、股本等多種形态綜合實現土地資産(chǎn)價值。

（2）在土地資産處置時，考慮劃撥(bō)土地使用權的平均取得和開發投入成本，合理確(què)定土地作價水平，使原國有企業在一定程度上實現土地資産價值。

採(cǎi)用授權經營、作價出資（入股）方式處置土地資産(chǎn)的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金。

4．明確土地權能

（1）以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權在使用年期内可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押，改變(biàn)用途的應補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價；

（2）以授權經營方式處置的，土地使用權在使用年期内可依法作價出資（入股）、租賃，或在集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓時，應報經土地行政主管部門批準，並(bìng)補繳土地出讓金
。這些政策規定和措施進一步明確瞭(le)國家作價出資（入股）和授權經營土地使用權的權益。

5．優化産(chǎn)業結構(gòu)和土地利用結構(gòu)

将優化國有企業資産(chǎn)結構、減輕企業負擔與調整用地結構有機結合，並(bìng)鼓勵國有企業充分利用和盤活現有建設用地，促進國有企業減債、脫困和集約利用土地。

6．明確用地方式

國有企業在改革前可繼續以劃撥(bō)方式使用原有土地；改革後的企業用地符合《劃撥(bō)用地目錄》的，可仍以劃撥(bō)方式使用，不符合目錄的，一律實行有償(cháng)使用。

7．細化配置土地權利

根據企業在生産(chǎn)經營過程中對土地利用的不同要求，進一步細化配置土地權利，降低用地成本。國有企業因鋪設地上、地下管線等需要通過集體土地或其他單(dān)位、個人使用的國有土地的，按規定可以通過設定地役權的方式解決。

8．明確(què)外商投資企業(yè)用地政策

國有企業與外資進行合資、合作，凡以出讓、租賃、國家作價出資（入股）方式取得土地使用權的，不再另行繳納場(chǎng)地使用費；符合《劃撥(bō)用地目錄》的，經土地行政主管部門批準，可按劃撥(bō)方式用地。

二、企業改制對土地産權的要求

産(chǎn)權清晰作爲現代企業制度的一個重要特征。土地資産(chǎn)是企業重要的資産(chǎn)。過去計劃經濟條件下我國企業長(zhǎng)期無償、無期限地使用國有土地，企業對土地産(chǎn)權和資産(chǎn)認識不夠，往往到改制時才發現産(chǎn)權不清甚至存在大量土地産(chǎn)權糾紛，影響企業改制進程，也未來發展帶來不利影響。

在國有企業改制過程中，合理界定土地産權的關鍵在於(yú)明確企業的土地産權是否清楚、取得瞭(le)何種土地使用權類型以及相應的權利限制，而不僅僅限於(yú)是否取得瞭(le)國有土地使用證。

1．合理劃定企業土地資産(chǎn)範(fàn)圍

納入改制範圍的企業土地，應當是權源合法、四至清楚、面積明確(què)的産權清晰土地。對那些土地産權資料不全，尤其是企業隸屬關系經過多次變(biàn)更後，土地産權不明確(què)的情況，可以把有争議的部分單獨劃出去，不列入企業的改制範圍，從源頭上保證股份制企業的土地産權明確(què)；此外，已經房改的住宅用地等，也不能納入企業改制範圍。

2．合理選擇土地資産(chǎn)處(chù)置方式

不同的土地資産處置方式，其土地使用權類型和土地使用權主體也不同。土地資産處置方式有出讓、租賃、作價入股和授權經營等。對於(yú)國家以土地使用權作爲資産入股、租賃或授權經營給改制後的企業的，土地使用權確(què)定給改制後的企業，企業取得的土地使用權類型分别爲國家入股、國家租賃和國家授權經營土地；如改制企業以出讓方式取得土地使用權或以劃撥方式取得的土地使用權補辦出讓手續後，作價入股給改制後企業的，或企業直接以出讓方式取得土地使用權的，改制企業可取得出讓土地使用權；對於(yú)企業以出讓方式取得的土地使用權或以劃撥方式取得的土地使用權補辦出讓手續後，出租給改制企業的，土地使用權仍由母公司而非改制企業持有，改制企業隻持有合法租用的他項權利證明書，而不能随意轉讓、出租、抵押等；而改制企業以出讓、作價入股、授權經營、國家租賃等方式取得土地的，其土地使用權則可以依法轉讓、出租和抵押。

3．土地産權應確權登記

土地登記材料是確(què)認土地産權的重要依據，也就是說企業所獲得的土地産權隻有經過當地土地主管部門的登記才能有效，往往有許多企業不重視土地登記工作，這也是造成土地産權糾紛的一個重要原因。對於(yú)改制企業，在劃定土地資産範圍、土地評估以及確(què)定土地資産處置方式時，相關土地應當已經確(què)權登記，領有不動産權證書，避免此後産生不必要的産權糾紛。

合理界定土地産權是建立現代企業制度的必然要求，我國法律已明確(què)規定，股份有限公司尤其是上市公司使用的土地，不符合《劃撥(bō)用地目錄》的必須進行有償使用。明晰的土地産權則是規範有償使用的基礎。

在實際工作中，土地産(chǎn)權界定是一項綜合性工作，它不僅需要土地法律、土地經濟、土地管理等方面的專業知識，還需要根據改制企業的實際情況，把土地産(chǎn)權界定與土地資産(chǎn)範圍的劃定、土地評估、土地使用權處(chù)置等緊密結合起來，以保證國有企業順利實施改制。

摘自：2007年組織編(biān)寫的《土地資産(chǎn)管理理論與實務》（中國财政經濟出版社）有改動

—來源：土言土語